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Qué es una hipoteca y cómo funciona en España (2026)

Una hipoteca es un préstamo con una particularidad: si dejas de pagarlo, el banco puede quedarse con la vivienda que financió. Eso es lo que la hace diferente de un préstamo personal. La casa actúa como garantía, lo cual permite que los tipos de interés sean mucho más bajos que en otros productos de crédito, y que los plazos lleguen hasta los 30 o 40 años.

Partes de una hipoteca que debes entender antes de firmar

Capital

Es la cantidad que te presta el banco. En España los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, así que necesitas tener ahorrado al menos el 20% restante más los gastos de compraventa, que rondan el 10% adicional. Para una vivienda de 200.000 euros, necesitas unos 60.000 euros de entrada.

Plazo

El tiempo que tienes para devolver el dinero. A más plazo, menor cuota mensual pero más intereses en total. Una hipoteca de 150.000 euros al 3% pagada en 20 años cuesta unos 32.000 euros en intereses. La misma hipoteca a 30 años cuesta unos 51.000. Esa diferencia de 10 años cuesta casi 20.000 euros más.

Tipo de interés

Puede ser fijo, variable o mixto. Con el tipo fijo sabes exactamente lo que pagarás durante toda la vida del préstamo. Con el variable, la cuota cambia cada año o cada seis meses según el Euríbor más un diferencial que fija el banco. El mixto tiene un periodo inicial fijo y luego pasa a variable.

En 2026, con el Euríbor en niveles más moderados que en 2023, las hipotecas variables han vuelto a ser competitivas, pero el tipo fijo sigue dando más tranquilidad a largo plazo. Cuál conviene más depende de cuánto riesgo estás dispuesto a asumir y de cuánto tiempo piensas quedarte en la vivienda.

Gastos asociados a la hipoteca

Desde 2019, la ley obliga a los bancos a asumir los gastos de notaría, registro e impuesto de actos jurídicos documentados. Lo que sí paga el comprador es la tasación, que suele costar entre 250 y 500 euros según el inmueble.

Los bancos también pueden exigir la contratación de seguros vinculados: seguro de hogar y seguro de vida son los más habituales. Técnicamente no pueden obligarte a contratar los suyos propios si encuentras condiciones mejores en otro sitio, aunque en la práctica muchos lo intentan condicionando el tipo de interés.

La FEIN y el periodo de reflexión

Antes de firmar, el banco tiene obligación de entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada, conocida como FEIN. Es un documento estandarizado que resume todas las condiciones del préstamo y permite comparar ofertas de distintas entidades en igualdad de condiciones.

Desde que el banco te entrega la FEIN hasta que puedes firmar la hipoteca deben pasar al menos diez días naturales. Ese es tu periodo de reflexión legal. Úsalo: compara con otras entidades, consulta con un asesor hipotecario independiente si tienes dudas, y no firmes bajo presión.

Amortización anticipada

Puedes devolver parte del dinero antes de lo previsto, lo que se llama amortización anticipada. Las comisiones por hacerlo están limitadas por ley: en hipotecas variables, un máximo del 0,25% durante los tres primeros años y cero después. En hipotecas fijas, un máximo del 2% los primeros diez años y del 1,5% después.

Si en algún momento tienes un dinero extra, amortizar hipoteca tiene un efecto garantizado equivalente al tipo de interés que pagas. Si tu hipoteca está al 3%, amortizar es como invertir a un 3% asegurado. Puede que haya alternativas mejores o peores dependiendo de tu situación, pero el cálculo base es ese.

Fuentes: Banco de España, Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.